전세사기 수법 유형과 예방방법

'빌라왕', '빌라의 신'에 이어 '건축왕'이 등장했다. 이 들 때문에 수백여 명의 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못하고 있으며, 몇 명은 숨진 채 발견되기도 했다. 깡통전세 등 전세사기수법에는 어떤 것들이 있으며 대응방향을 알아보고, 특히나 부동산경기 하락기에 접어들면 피해자가 속출하는데 전세사기에 대비하는 예방방법을 정리해 본다.

 

 

 

전세사기 유형

 1. 깡통주택

깡통주택이란 전세보증금과 집주인이 빌린 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 주택을 말한다. 집값이 하락하여 생기기도 하지만, 깡통주택이 생기는 가장 큰 이유는 '갭투자' 때문이다. 갭투자란 주택가격과 임대보증금 간의 가격차액만을 투자하여 시세차익을 얻는 투자방법이다. 흔히 말하는 전세 끼고 집사는 방법이다. 집값이 오르면 시세차익이 발생할 수 있으나 하락하면 큰일이다. 임대차 종료 후 바로 세입자를 구하지 못했을 때 갭투자자는 보증금의 반환이 어렵다. 한두 채는 어찌 융통해 볼 수 있으나, 만일에 수십 채라면 투자자는 망한다. 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 그 피해자이다.

 

 2. 임대인의 변경

신축빌라에 첫 임차인으로 계약했을 때 문제가 발생할 수 있다. 건축주가 임차인과 임대차 계약을 하고 보증금을 받은 후 건물을 다른 사람에게 매도하면 임대인(새로운 집주인)이 변경된다. 이때 새 집주인이 빌라왕처럼 보증금을 지불할 여력이 없을 수 있기 때문이다. 

 

 3. 이중계약

이중계약은 부동산 매매를 이중으로 할 때를 말하지만 전세계약에서 나타나기도 한다. 전세 이중계약 사기는 부동산중개업자가 집주인과 세입자 모두를 속이고 돈을 편취하는 것이 일반적이다. 집주인과는 월세 계약을 한다고 통보하고, 임차인과는 전세계약을 하면서 보증금을 받고 그 차액을 가로채는 것이다.       

 4. 계약 후 담보대출

전세계약 직후 집주인이 담보대출을 받고 저당권을 설정하면 보증금 반환 순서가 저당권보다 후순위가 된다. 임차인의 대항력은 주택점유와 전입신고를 한 다음날 0시에 생기고, 저당권은 등기한 당일에 효력이 발생하기 때문이다. 만일 저당권에 기한 경매가 이뤄지면 임차인이 보증금을 반환받기 어려워질 수도 있다.

 5. 불법 중개사무소

○○컨설팅, ○○투자개발 같은 부동산 정보업체는 부동산 중개업자가 아니기 때문에 이들의 중개행위는 불법이다. 부동산 중개업자는 간판에 '부동산중개사무소' 또는 '부동산중개'라는 문구를 반드시 사용하도록 되어있기 때문이다. 공인중개사자격증을 대여받아 중개해도 불법이고, 이들과 거래사고가 발생해도 손해배상책임을 물을 수 없다.

 

전세사기 예방방법

 1. 깡통주택인지 확인하기

국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있다. 임대시세 말고도 매매가격도 확인해봐야 한다. 빌라의 경우 실거래가 알아보기가 쉽지 않지만 인근 공인중개사사무소 몇 곳을 방문하여 확인해 본다. 2022년 12월 1일에 나온 신규 서비스가 있다. 경기도부동산포털에 접속하여 '깡통전세 알아보기' 서비스를 클릭하면 된다.

 

깡통전세 알아보기

경기부동산포털

 

 2. 전세반환보증보험 가입하기

집값이 하락하면 어떤 집도 깡통주택이 될 수 있다. 계약체결 전에 전세반환보증보험에 가입할 수 있는지 먼저 알아봐야 한다. 건축물관리대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 하고, 등기부상에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리침해사항이 없어야 한다. 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내여야 하는데 등기부 을구에서 확인할 수 있다.

 

 3. 계약 전 확인서류

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 공인중개사무소의 정상등록 여부를 확인한 후 다음서류를 검토해 본다.

등기부등본 : 표제부에서 주소를 확인하고, 갑구에서는 등기상 소유자와 계약서상 소유자가 같은가를 보고, 을구에서 저당권 등 선순위 권리가 있는지 확인해야 한다.

건축물대장 : 건물의 면적, 층수, 구조 등을 정확히 파악하고 특히 위반건축물여부를 확인해야 한다.

납세증명서 : 위텍스(www.wetax.go.kr)에서 국세나 지방세 체납 여부를 확인한다.