공인중개사의 전망

2021년 10월 30일 제32회 공인중개사 시험이 치러졌다. 최종 2차 합격자가 26,913명이다.

제31회 공인중개사 시험 합격자까지 46만 6589명이 자격증을 보유하고 있으니 거의 50만 명의 자격증 보유자가 있는 것이다. 그런데 실제 중개업을 하고 있는 사람은 24% 불과하다. 37만 명 정도는 장롱 면허를 가지고 있는 셈이다. 최근 중개보수 개편에 관한 논의가 있고, 이는 공인중개사 시험을 상대평가로 전환하는 방안으로 확대되어가고 있다. 중개사 수급조절이 본격화될지 궁금해지는데 향후 공인중개사의 전망에 대해 알아보자.

 

공인중개사의 정의

공인중개사법 제2조 2항에 '「공인중개사」라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한자를 말한다.'라고 되어 있다. 외국에서 부동산 자격을 취득한자는 '공인중개사법'에서 말하는 공인중개사가 아니다. 또한 중개업을 하고 있는지 여부에 관계없이 공인중개사 자격을 취득한 자는 모두 '공인중개사'에 해당한다. 좀 더 구체적으로 말하자면 '공인중개사'란 일정한 수수료를 받고 중개대상물(토지, 건물 기타 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장 재단)에 대하여 당사가간의 매매, 교환, 임대차, 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위의 알선, 중개를 업으로 하기 위해 부동산중개업법으로 정한 공인중개사 자격시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말한다. 

 

중개 수수료

작년 10월부터 중개수수료 부담이 대폭 줄어들었다. '공인중개사법' 개정에 따라 6억 원 이상인 집을 사고팔거나 3억 원 이상의 임대차 계약을 맺을 때에는 전보다 중개수수료가 줄어들게 되었다.

주택 매매의 경우 6억 원 이상부터 기존 중개수수료가 내려간다. 6억~9억 원 구간은 최대 수수료율이 0.5%에서 0.4%로 낮아진다. 9억 원 이상의 구간은 원래 0.9%를 최대치로 적용받았는데, 앞으로는 9억~12억 원(0.5), 12억~15억 원(0.6%), 15억 원 이상(0.7%)으로 세분되었다.

전세 등 계약 수수료도 달라진다. 3억~6억 원 구간 수수료율이 0.4%에서 0.3%로 내려갔다. 전세보증금이 6억 원을 넘으면 최대 0.8%의 수수료를 냈으나 6억~12억 원(0.4%), 12억~15억 원(0.5%), 15억 원 이상(0.6%)으로 세분된다. 3억 원 미만 임대차 계약은 기존과 수수료율이 같다.

 

서울시 중개보수 요율표

 

공인중개사의 연봉

공인중개사의 연봉이 얼마냐는 말은 어쩌면 어리석은 질문일 것이다. 정해진 공인중개사의 연봉은 없기 때문이다. 지역, 규모, 입지, 영업의 차이, 시장 경기 등에 따라서 연봉이 다르다. 1~3년 안에 관련 업무를 배우고, 적절한 마케팅이 보태진다면 월평균 300~500만 원 정도 버는 분들도 많다고 한다. 한국공인중개사협회의 자료에 따르면 현업에 종사하는 공인중개사 중 4800만 원 이상을 가져가는 공인중개사가 약 30% 가까이 된다고 한다. 한 건만 해도 누군가의 연봉을 벌기도 하고, 한 달 내내 공치기도 하니 각자 하기 나름이고 역량에 따를 뿐이다.

공인중개사의 전망

8억 원짜리 아파트 한 채를 중개했을 때 최대 얼마를 받을 수 있을까? 2억 원 이상 9억 원 미만 구간 0.4%를 적용해보면 매수인과 매도인에게서 각각 320만 원을 받아 합 640만 원을 벌 수 있다. 한 달에 아파트 한채만 매매를 중개해도 보통 직장인 한 달 월급을 상회한다. 문제는 한 달에 한건도 중개를 못하는 경우가 태반이 넘는다는 것이다. 거기에다 월세, 직원 수당, 광고비, 차량 유지비 등 고정비용을 감안해야 한다.

그렇다면 공인중개사 창업을 그만두어야 할까? 위에서도 언급했지만 이것은 극히 개인적인 일일 뿐이다. 공인중개사는 전문직이지만 자격증을 취득했다고 전문가가 되는 것은 아니다. 그래서 창업을 한 뒤에도 학원에 다시 다니는 사람도 많다. 전문가가 아니면 부동산 시장에서 살아남기 어려운 것이다. 진정한 전문가가 될 때까지 하던 일과 병행해야 한다. 그리고 공인중개사가 할 수 있는 일이 창업만 있는 것이 아니다. 취업할 수 있는 분야를 보자. 합동 개인사무소, 부동산 관련 기업, 외국인 투자 중개법인, 부동산 컨설팅업, 은행의 부동산금융파트 그리고 정부 재투자기관(정부투자기관이나 정부 출자기관이 자본을 출자한 기업체)에도 취업할 수 있다. 가산점도 있다. 한국 토지주택공사, 한국 자산관리공사 등 공기업 입사할 때 2~3% 가산점이 있고 경찰공무원 시험에 2%의 가산점이 주어진다. 창업 취업과 더불어 컨설팅업도 있다. 분양대행, 경매의 권리분석, 부동산 이용과 개발에 대한 상담 등의 컨설팅 업무를 할 수 있는 것이다.

 

미·중간 그리고 한·일간 무역전쟁과 난무하는 부동산 규제, 코로나 사태 등으로 부동산 시장은 많이 위축되어 있다. 공인중개사무소 폐업률도 높다. 그러나 어려운 건 공인중개사만이 아니다. 어려움 속에서도 돈 많이 버는 사람은 언제나 있다. 음식점 창업도 마찬가지다. 수많은 업종이 창업과 폐업을 반복하고 있다. 특별히 블루오션은 없다고 봐야 한다. 70대까지 할 수 있는 일이 많지 않다. 죽기 전에 통일이 된다면 부동산 전문가의 수요는 엄청 높이질 것이다. 본인이 처한 상황에 따라 공인중개사 자격증을 딸지를 결정해야 할 것이다.