용도지구 안에서의 행위제한

1. 용도지구의 의의

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시· 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

2. 용도지구의 지정

 (1) 법령상 용도지구의 종류

  경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발 진흥지구, 특정용도 제한지구, 복합용도지구, 그밖에 대통령령으로 정하는 지구

 (2) 시행령상 용도지구의 세분

국토교통부 장관, 시· 도지사 또는 대도시 시장은 도시· 군 관리계획 결정으로 경관지구, 방제지구, 보호지구, 취락지구 및 개발 진흥지구를 세분하여 지정할 수 있다.

 (3) 시· 도 또는 대도시의 조례에 의한 용도지구의 세분 및 지정

  1) 조례에 의한 세분

시· 도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요한 때에는 해당 시· 도 또는 대도시의 도시· 군 관리계획 조례로 정하는 바에 따라 경관지구를 추가적으로 세분하거나 중요시설물 보호지구 및 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있다.

  2) 조례에 의한 지정

시· 도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요한 때에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 그 시· 도 또는 대도시의 조례로 용도지구의 지정 또는 변경을 도시· 군 관리계획으로 결정할 수 있다.

   3) 복합용도지구의 지정기준 등

시· 도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 주거지역, 공업지역, 관리지역에 복합용도 지구를 지정할 수 있으며, 그 지정기준 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (4) 방재지구의 지정

시· 도지사 또는 대도시 시장은 연안침식이 진행 중이거나 우려되는 지역 등에 대해서는 방재지구의 지정 또는 변경을 도시· 군 관리계획으로 결정하여야 한다.

3. 용도지구의 행위제한

 (1) 경관지구 안에서의 건축제한

경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전, 관리, 형성에 장애가 된다고 인정하여 도시· 군 관리계획 조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 도시· 군 관리계획 조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도식계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

 (2) 고도지구 안에서의 건축제한

고도지구 안에서는 도시· 군 관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다.

 (3) 방제지구 안에서의 건축제한

방재지구 안에서는 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 지진 그밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시· 군 계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.

 (4) 취락지구 안에서의 건축제한

*집단취락지구 안에서의 건축제한에 관하여는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치 법령이 정하는 바에 의한다.

*자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 정한다.

 (5) 개발 진흥지구 안에서의 건축제한

개발 진흥 지구 안에서는 지구단위계획 또는 관계법률에 의한 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없다.

 (6) 특정용도제한지구 안에서의 건축제한

특정용도제한지구 안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정하여 도시· 군 관리계획 조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.

 (7) 보호지구 안에서의 건축제한

보호지구 안에서는 다음의 구분에 따른 건축물에 한하여 건축할 수 있다. 다만, 특별시장· 광역시장· 특별자치시장· 특별자치도지사 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위에서 도시· 군 관리계획 조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 관계 행정기관의 장과의 협의 및 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 용도지역· 용도지구 및 용도구역 안에서의 건축제한의 예외 등

 (1) 도시· 군 계획 시설의 행위제한 적용

용도지역, 용도지구 안에서의 도시· 군 계획 시설에 대해서는 용도지역, 용도지구 안의 건축제한에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

 (2) 리모델링 완화

경관지구 또는 고도지구 안에서의 '건축법 시행령' 규정에 의한 리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 건축물의 높이, 규모 등의 제한을 완화하여 제한할 수 있자.

 (3) 관련 규정

시가화 조정구역 안에서의 건축제한에 관하여는 국계 법 제87조 내지 89조의 규정에 의하고, 수산자원보호구역 안에서의 건축제한에 관하여는 수산자원관리법령에서 정하는 바에 의하머, 개발제한구역 안에서의 건축제한에 관하여는 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치 법령'이 정하는 바에 의한다.

 (4) 기타 예외

*용도지역, 용도지구 또는 용도구역 안에서 허용되는 건축물 또는 시설을 설치하기 위하여 공사현장에 설치하는 자재 야적장, 레미콘· 아스콘 생산시설 등 공사용 부대시설은 당해 공사에 필요한 최소한의 면적의 범위에서 기간을 정하여 사용 후에 그 시설 등을 설치한자의 부담으로 원상 복구할 것을 조건으로 설치를 허가할 수 있다.

*방재지구 안에서는 용도지역 안에서의 건축제한 중 층수 제한에 잇어서는 1층 전부를 필로티 구조로 하는 경우 필로티 부분을 층수에서 제외한다.