부동산 공법이란 무었인가?

민법에서 부동산이란 '토지 및 그 정착물'을 말한다. 우리의 일상생활과 밀접한 관계를 가진 부동산은 사적 자치의 원칙만을 주장해서 마음대로 해서는 안될 일이고, 공적으로 규제해야 할 필요가 있는바 부동산에 관해 공적으로 규제하는 법이 부동산 공법이다. 이는 하나의 법이 아니라 공적으로 규제하는 모든 법을 가리키는 말이다. 여기서는 부동산 공법의 의의와 법적 성질 그리고 공법적 규제의 형식에 대해 알아보고자 한다.

부동산 공법에서 부동산은 무었인가?

1. 부동산 공법의 의의

모든 국민의 생활 터전인 국토는 물리적 개념으로는 그 공급은 늘릴 수 없는 유한 자원이다. 만일 그 이용과 개발을 전적으로 토지소유자에게 맡겨 둔다면 토지의 합리적인 이용이 저해되고 국토의 균형 있는 발전이 어렵게 된다. 따라서 국가는 공공복리를 증진시키고 국민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 국토의 효율적인 이용과 개발 및 보전에 관한 사항과 이에 필요한 범위 내에서 재산권 행사에 규제와 조정을 가하고 있는데 이를 뒷받침하는 법률을 통칭하여 부동산 공법이라고 한다.

2. 부동산 공법의 법적 성질

 (1). 공용 부담법

   1). 인적 공용 부담

특정한 공익사업을 수행하기 위하여 특정인에게  일정한 작위나 부작위 또는 급부의 의무를 부담시키는 것을 말한다. 예를 들어 수익자 부담금이나 부역 노역 개발부담금 등이 인적 공용 부담이다.

   2). 물적 공용 부담

특정한 공익사업을 수행하기 위하여 개인의 재산권에 대해 일정한 제한이나 침해를 가하는 것을 말하며, 그 내용에

따라 공용 제한, 공용수용, 공용 변환으로 구분된다.

 (2). 계획법

부동산 공법은 실질적인 법률이라기보다는 부동산에 대해 체계적이고 균형적인 이용 개발을 위하여 미래에 대한 계획을 세우는 법률이라는 특성을 가진다. 국토종합계획, 광역도시계획 등이 있다.

 (3). 규제법

부동산 공법은 토지의 이용이나 개발 및 보전에 대하여 공법적인 규제와 조정을 가하는 법이라는 특성을 가진다. 건축  제한, 건폐율, 용적률 등을 말한다.

3. 공법적 규제 형식

 (1). 행정행위

  1). 의의

행정행위란 행정주체가 법 아래에서 구체적 사실에 대한 법집행으로서 행하는 권력적 단독행위를 말한다. 행정청이 행하는 공권력의 행사 또는 불행사와 그밖에 이에 준하는 행정작용 및 행정심판에 대한 재결 등이 그 예이며, 행정행위의 개념 속에는 협의의 행정행위가 포함되며, 구속적 행정계획과 처분적 법규 명령, 권력적 사실행위 등을 포함한다.

  2). 분류 

  가. 법률적 행정행위

행정청의 의사표시를 요소로 하는 행정행위로써 이에는 명령적 행정행위와 형성적 행정행위가 있다. 명령적 행정행위란 일반국민에 대하여 일정한 작위, 부작위, 급부, 수인 등의 의무를 명하거나 이들 의무를 면하게 하는  것을 말한다. 하명, 허가, 면제 등이 있다.

 나. 준법률행위적 행정행위

행정청의 의사표시 이외의 정신작용을 구성요소로 하고, 그 법적인 효과는 법이 정한 효과만을 발생시키는 행정행위로  서 확인, 공증, 통지, 수리 등이 있다.

(2). 행정계획

 1). 의의

행정주체가 일정한 행정활동을 위한 목표를 설정하고 그 목표를 서로 관련성 있는 행정수단의 조정과 종합을 통하여 실현하기 위한 활동 기준의 설정 또는 그 설정행위를 말한다.

 2). 분류

  가). 구속적 행정계획

대외적으로 구속력 있는 계획으로서 일반 처분적인 성질을 가지는 계획을 말한다.

  나). 비구속적 행정계획

내부적으로만 구속력을 가지는 계획으로서 일반 국민에 대해서는 직접적으로 효력을 미치지 않는 계획을 말한다.

(3). 행정지도   

행정기관이 그 소관업무 범위 아래서 일정한 행정목적을 실현하기 위하여 특정인에게 일정한 행위를 하거나 하지 않도록 지도, 권고, 조언 등을 하는 것을 말한다.