1995년 7월 1일 제정된 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」에 따른 명의신탁이란 실권리자(신탁자)가 대내적으로 부동산에 관한 권리를 보유하고 그에 관한 등기는 타인(수탁자) 명의로 하기로 약정하는 것을 말한다. 투기 · 탈세 · 탈법행위 등 반사회적 행위로써의 부동산 명의신탁약정은 무효이다.
1. 부동산 명의신탁의 유형
1. 2자간 등기명의신탁
실소유자(신탁자)가 등기명의를 제삼자(수탁자) 앞으로 이전하는 형식을 말한다.
▶명의신탁약정도 무효이고 그에 기한 물권의 변동도 무효이다.
▶소유자는 명의신탁자이고 횡령죄는 성립하지 않으며 부당이득이 성립한다. 불법행위 손해배상도 인정된다.
▶명의신탁에 기한 물권변동은 불법원인 급여가 아니다.(대판 2003다 41722)
▶명의신탁의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.(대판 98다 1027)
▶신탁자는 소유권에 기한 방해배제청구로서 수탁자에게 이전등기의 말소청구 또는 진정명의 회복을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.(대판 2002다 35157)
▶당사자간의 명의신탁약정의 무효는 제삼자에게 대항하지 못한다.(실명법 제4조 제3항)
---제삼자는 명의신탁 사실을 알고 매수한때에도 유효하게 소유권을 취득한다.
▶위에서 제삼자가 수탁자의 처분행위에 적극 가담하는 경우에는 반사회적 행위로써 무효이다.(대판 91다 6221)
2. 중간생략형 명의신탁(3자간 등기 명의신탁)
매도인(신탁자)과 매수인이 부동산매매계약을 체결하고, 매수인이 매도인에게 부탁하여 제삼자(수탁자)에게 등기를 이전하는 형식이다.
▶매도인과 신탁자인 매수인 사이의 매매계약은 여전히 유효하다.
▶매도인은 신탁자에게 10년간 소유권이전의무를 부담한다.
▶신탁자는 수탁자를 상대로 무효인 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
▶매도인에서 수탁자로의 소유권이전등기는 무효이다. 매도인은 수탁자 명의의 등기의 말소를 청구하거나 진정명의회복을 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
▶신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자의 등기말소를 청구할 수 있다.
▶수탁자가 자발적으로 신탁자에게 이전등기를 경료한때에는 유효하다.(실체관계에 부합하는 등기 대판 2004다 5754)
3. 계약명의신탁
신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후 그 등기를 수탁자 앞으로 이전등기하는 형식의 명의신탁이다.
(1) 매도인이 선의인 계약명의신탁
▶매도인과 수탁자 간의 매매계약은 유효하다.
▶매도인에서 수탁자로 소유권이전등기는 유효하다.
▶신탁자는 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기청구를 할 수 없다.
▶신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청권을 행사할 수 있다.(부당이득반환청구권의 대상 : 실명법 후에는 매수자금이고, 실명법 전에는 부동산자체 또는 처분대금이다.)
▶신탁자는 수탁자에 대한 매매대금의 부당이득반환청구권에 기하여 부동산에 유치권을 행사할 수 없다.
▶수탁자가 매수자금 대신에 부동산을 신탁자에게 이전등기해 준경우, 이는 매수자금을 부동산으로 대물변제한 것으로서 유효하다.
(2) 매도인이 악의인 계약명의신탁
▶매매도 무효이고 소유권이전등기도 무효이다.
▶매도인은 수탁자로의 소유권이전등기를 말소할 수 있다.
▶매수인은 매도인이 매매대금을 반환하지 않으면 소유권이전등기말소를 거부할 수 있는 동시이행항변권이 인정된다.
(3) 경매로 인한 계약명의신탁
▶매도인이 선의·악의 관계없이 매도인에서 수탁자로의 소유권이정등기가 유효하다.(대판 2012다 69197)
▶경매목적 부동산의 소유권은 매수대금의 부담여부와 관계없이 그 명의인이 취득한다.
▶명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매수대금에 상당하는 부당이득반환청구권을 가질 뿐이다.(대판 2006다 73102)
2. 실명법 위반 시 처벌
▶부동산실명법을 위반한 실제소유자(명의신탁자)는 혐의가 인정될 시 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금에 처한다.
명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.
▶신탁자는 7년의 공소시효가 주어지며 수탁자는 3년이 주어진다.
▶불법행위로 적발 시 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액 이내에서 과징금을 부과한다.
▶과징금 부과 후 1년이 지난 때 부동산가액의 100분의 10에 해당하는 금액을 부과하고, 다시 2년이 지나면 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.
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